中华人民共和国最高人民法院公告
　　《最（zuì）高（gāo）人民法院关于审理城镇房（fáng）屋租赁合同纠纷案件具体应用（yòng）法律若干问题（tí）的解释》已于2009年6月22日（rì）由最高人（rén）民法（fǎ）院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日（rì）起施行。
二○○九年七月（yuè）三十日（rì）　
　　　为正确审理城镇房屋租（zū）赁（lìn）合同（tóng）纠纷案（àn）件，依法保护（hù）当事人的合法权益（yì），根据《中华人民共和国民法（fǎ）通则》、《中华人民共和（hé）国物（wù）权法》、《中华（huá）人（rén）民共（gòng）和国合同法（fǎ）》等法律规定，结（jié）合民事审判实践，制（zhì）定本（běn）解（jiě）释。
　　　第一条　本解（jiě）释所称城镇房屋，是指城市、镇规（guī）划（huá）区内的房屋。
　　　乡、村庄规（guī）划区内（nèi）的房屋租赁合（hé）同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定（dìng）的，适用其规（guī）定（dìng）。
　　当事人依照国家福利（lì）政策租（zū）赁公有住房、廉租（zū）住房（fáng）、经济（jì）适（shì）用住房产生的纠纷案件，不（bú）适用本解释。
　　第二条（tiáo）　出租（zū）人就未取得建设工程规划许可证或者（zhě）未按照建（jiàn）设（shè）工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租（zū）人订立的租赁合（hé）同无（wú）效。但在（zài）一（yī）审法庭辩论终结前取（qǔ）得建设工程规划许（xǔ）可（kě）证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　第三条　出租人就未经批准或（huò）者未按照批准内容建设（shè）的（de）临时建筑，与承租人订立的租赁（lìn）合（hé）同（tóng）无效。但在一审法庭辩论终结前经主管（guǎn）部（bù）门批准建设的，人民法院（yuàn）应当认定有效。
　　租赁期限超（chāo）过临时建筑的（de）使用期（qī）限，超过部分无效。但在一审（shěn）法庭辩论终（zhōng）结前经主管部门批准延长使（shǐ）用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的（de）租赁期间有效（xiào）。
　　第（dì）四条　当事（shì）人以房屋租赁合（hé）同（tóng）未（wèi）按照法律、行政法规规定（dìng）办理登记备（bèi）案手续（xù）为由，请求（qiú）确认合同无效的，人（rén）民法院不予支持。
　　当事人约定以办理（lǐ）登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一（yī）方已经履行主要义务，对方接受的除（chú）外。
　　第五条　房屋租赁（lìn）合同无效，当事人请求（qiú）参照（zhào）合同约定的租金标准支付房（fáng）屋占（zhàn）有（yǒu）使（shǐ）用费的，人民法（fǎ）院一（yī）般（bān）应（yīng）予支持。
　　当事人请求赔偿因合同（tóng）无效受到的（de）损失，人民法院依照合同法（fǎ）的（de）有关规定和（hé）本司法（fǎ）解释第九条、第（dì）十三（sān）条、第十四条的（de）规（guī）定处理。
　　第六条　出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有（yǒu）效的情况下，承租人均主张履行（háng）合（hé）同的，人民法（fǎ）院按照下列顺序确（què）定履行合同的（de）承租人：
　　（一）已经合法（fǎ）占有（yǒu）租赁房屋的（de）；
　　（二）已经办理登记备案手续的；
　　（三（sān））合同成（chéng）立在先的。
　　不（bú）能（néng）取得租赁房（fáng）屋的承（chéng）租人请求（qiú）解除合同、赔偿损失的（de），依照合同（tóng）法的有关规定处理。
　　第（dì）七条　承租（zū）人擅（shàn）自（zì）变动房屋建筑（zhù）主体和（hé）承重结构或者扩建（jiàn），在出租人要求的合理期限内仍不予恢复（fù）原（yuán）状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的（de）规定处（chù）理（lǐ）。
　　第八（bā）条　因下列情形之一（yī），导致租赁（lìn）房屋无法（fǎ）使（shǐ）用，承租（zū）人请（qǐng）求解除合同的，人民法院应予（yǔ）支持：
　　（一）租赁房屋（wū）被司法机（jī）关或者行（háng）政机关依法查（chá）封（fēng）的；
　　（二）租赁房屋权属有争议的；
　　（三（sān））租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性（xìng）规（guī）定（dìng）情况的。
　　第九条（tiáo）　承租人经出租人同意装（zhuāng）饰装修，租（zū）赁合同无效时，未（wèi）形成附合的装饰装修物，出租人（rén）同意利用的（de），可（kě）折价（jià）归出租人所有；不同意利（lì）用的，可由承租（zū）人拆除（chú）。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复（fù）原状。
　　已形成附（fù）合的装（zhuāng）饰装修物，出租人同（tóng）意（yì）利用的，可（kě）折价归出租人所有；不（bú）同意利用的，由双方各（gè）自（zì）按照导致合同无效的过错（cuò）分担现（xiàn）值损失。
　　第十条　承租人经出租人（rén）同（tóng）意装饰装修，租（zū）赁期间届满（mǎn）或者合同解（jiě）除时，除当事人另有约定外，未形成附（fù）合的装（zhuāng）饰装修（xiū）物，可由承租人拆除（chú）。因拆除造成（chéng）房屋毁损的，承（chéng）租人应（yīng）当恢复原状。
　　第十一条　承租人经出租（zū）人（rén）同意装饰装修，合同解除时，双（shuāng）方对已形（xíng）成（chéng）附（fù）合的装饰（shì）装修物的（de）处（chù）理没有约定的，人民法院按（àn）照下列情形分别处（chù）理：
　　（一）因出租人违约导致（zhì）合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期（qī）内装饰装（zhuāng）修残值损失的，应予支持；
　　（二）因（yīn）承租人违（wéi）约导致合同解除，承租人（rén）请求出租人赔偿剩余租赁期（qī）内装饰装修残值损（sǔn）失的，不予（yǔ）支持。但出租人同意（yì）利用的（de），应在利用价值范围内（nèi）予以适当（dāng）补偿；
　　（三（sān））因（yīn）双方（fāng）违约导致合（hé）同解除，剩（shèng）余租赁（lìn）期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
　 （四）因（yīn）不可归责（zé）于双方的事由导致合同解（jiě）除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由（yóu）双方按照公（gōng）平原（yuán）则分担。法律另有（yǒu）规定的，适（shì）用其（qí）规定。
　　第十二条　承（chéng）租（zū）人经（jīng）出（chū）租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请（qǐng）求出租人（rén）补偿（cháng）附（fù）合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

　　第十三条　承租人未（wèi）经出（chū）租人同意（yì）装饰装修或者（zhě）扩建发（fā）生的费用，由承租（zū）人负（fù）担。出租人请求承租人恢（huī）复原状或（huò）者赔偿（cháng）损失（shī）的，人民法院予（yǔ）支持（chí）。
　　第十四条　承租人经出租（zū）人同意（yì）扩（kuò）建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列（liè）情形分别处理：
　　（一）办理合法建（jiàn）设手续的，扩建造（zào）价费用由出租人（rén）负担；
　　（二）未办理合法（fǎ）建设（shè）手续的，扩建造价费用由双方按照（zhào）过错分担。
　　第十五条（tiáo）　承租人（rén）经出租（zū）人同意（yì）将租赁房屋转租给第（dì）三人时，转租期（qī）限超过承（chéng）租（zū）人剩（shèng）余租赁期限（xiàn）的，人民法（fǎ）院应当认定超过部分的约定无效。但出租（zū）人（rén）与承租人（rén）另有约定的（de）除外。
　　第（dì）十六条　出租人知道或者应当知（zhī）道（dào）承租人转租（zū），但（dàn）在六个月内未提（tí）出异（yì）议，其（qí）以承（chéng）租人未经（jīng）同意为由请求解除合同或者认定转租合同无（wú）效的，人民法院不（bú）予（yǔ）支持。
　　因租赁（lìn）合同（tóng）产生的（de）纠纷案（àn）件，人（rén）民法（fǎ）院可以通知次承租人（rén）作为第三（sān）人（rén）参加诉讼（sòng）。

　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解（jiě）除合同时（shí），次承租人请（qǐng）求代承租人支（zhī）付欠付的（de）租金（jīn）和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民（mín）法院应（yīng）予支持。但转租合同无效的除外。
　　次（cì）承租人代为（wéi）支（zhī）付的租金和（hé）违（wéi）约（yuē）金超出其应（yīng）付的租金数额（é），可以（yǐ）折（shé）抵（dǐ）租（zū）金（jīn）或者向（xiàng）承租人追偿。
　　第十八条　房屋（wū）租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租（zū）人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人（rén）民（mín）法（fǎ）院应予支持。
　　第十九条　承租人租赁房屋用（yòng）于（yú）以个体工（gōng）商户或者个人合伙方（fāng）式（shì）从事（shì）经营活动（dòng），承租（zū）人（rén）在（zài）租赁期间死亡、宣告（gào）失踪或者（zhě）宣告死亡，其共同经营人（rén）或者其他（tā）合伙人（rén）请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院（yuàn）应予支持。
　　第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动（dòng），承租人请（qǐng）求房屋受让人继（jì）续履行原租赁合同的，人民法院应予支持（chí）。但租赁房屋具有下列情（qíng）形或者当事（shì）人另有约定的除外：
　 （一）房（fáng）屋在出租（zū）前已（yǐ）设立抵押权，因抵押（yā）权人实现抵押权发生（shēng）所有权变（biàn）动（dòng）的（de）；
　 （二（èr））房屋（wū）在出租前（qián）已被人民（mín）法院（yuàn）依法查封的。
　　第二十一条　出租人出卖（mài）租赁（lìn）房屋（wū）未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先（xiān）购买权情形，承租（zū）人（rén）请求出租人（rén）承担赔偿责（zé）任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签（qiān）订（dìng）的房屋买卖（mài）合同无（wú）效的，人民法院不予（yǔ）支持。
　　第二十二（èr）条　出租人与抵押权人协议折（shé）价、变卖租赁房屋偿还债务（wù），应当在合（hé）理期限内通知（zhī）承租人。承（chéng）租人请求以同等条件（jiàn）优先购买房（fáng）屋的，人民法（fǎ）院应予支持。
　　第二十（shí）三条　出租人委托拍（pāi）卖人（rén）拍卖租（zū）赁（lìn）房屋，应当在（zài）拍（pāi）卖（mài）5日（rì）前（qián）通知承（chéng）租（zū）人。承租人未参加（jiā）拍卖的，人民法院应当认定承租人放（fàng）弃优先（xiān）购买（mǎi）权。
　　第二十四条　具有（yǒu）下（xià）列情形之一，承租人主张优先购（gòu）买（mǎi）房（fáng）屋的，人民法院不予支持：
　　（一）房屋共（gòng）有人行使（shǐ）优先购买权的；
　　（二（èr））出租人将房屋出卖给近（jìn）亲属，包括配偶（ǒu）、父母、子（zǐ）女、兄弟姐妹（mèi）、祖（zǔ）父母（mǔ）、外（wài）祖父母、孙子女、外孙子女的；
　　（三）出租人履行通知义务后，承租人在（zài）十五（wǔ）日内未明确表示购（gòu）买的；
　　（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登（dēng）记手续的。
　　第（dì）二十五条　本解释（shì）施行前已经终（zhōng）审（shěn），本解释（shì）施行后当（dāng）事人（rén）申请再审（shěn）或者按照审（shěn）判监督程序决定再（zài）审的案件，不适用本解（jiě）释