中华人民（mín）共和国（guó）最高人民法院公告
　　《最（zuì）高人民法院（yuàn）关于审理建筑物区分所有权纠（jiū）纷案件具体应（yīng）用法律若（ruò）干（gàn）问（wèn）题（tí）的解释》已于2009年3月（yuè）23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过（guò），现予公布，自2009年10月1日起施行。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五（wǔ）月十四日（rì）　
　　为正确审理建筑（zhù）物（wù）区分所有权纠（jiū）纷案（àn）件，依法保护当事人的（de）合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判（pàn）实践，制定本解释。
　　第一（yī）条　依法登记取（qǔ）得或者根据物权法第（dì）二章第三节规定取得建筑物专（zhuān）有部分所有权的人，应当认定为物（wù）权法第六章所称的业主。
　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为（wéi），已（yǐ）经合（hé）法占有建筑物专有部分，但尚未依法（fǎ）办理所有权登（dēng）记的（de）人，可以认定（dìng）为（wéi）物权法第六（liù）章所称的（de）业主。
　　第二条　建筑（zhù）区（qū）划（huá）内（nèi）符合下列条件（jiàn）的房（fáng）屋（wū），以及（jí）车位（wèi）、摊（tān）位（wèi）等特定（dìng）空间，应当认定为（wéi）物权（quán）法第（dì）六章所（suǒ）称的专有部（bù）分：
　　（一（yī））具（jù）有构造上的独立性，能够明确区分；
　　（二）具（jù）有利用上（shàng）的独立性，可以排他使用；
　　（三）能够登记成（chéng）为特定业（yè）主所有权的（de）客体。
　　规划（huá）上专属于特定房屋，且建设单位销售时（shí）已经根据规划（huá）列入该特定（dìng）房屋买卖合同（tóng）中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部（bù）分的组成（chéng）部分。
　　本条（tiáo）第一款（kuǎn）所称房屋，包括整栋建筑物（wù）。
　　第三条　除法律、行政法规规定的共有部分外，建（jiàn）筑（zhù）区划内的以下（xià）部分，也（yě）应当认（rèn）定为物权法第六章所称的（de）共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋（wū）顶等基本结构部分（fèn），通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共（gòng）照明等（děng）附属设施、设（shè）备，避难层（céng）、设备层或者（zhě）设（shè）备间等结构部分；
　　（二）其（qí）他不（bú）属于业主专有（yǒu）部分，也不属于市（shì）政公用部分或者其他权（quán）利（lì）人所有的场（chǎng）所及设施等。
　　建筑区（qū）划内（nèi）的土（tǔ）地（dì），依法由业主（zhǔ）共同享（xiǎng）有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或（huò）者（zhě）城镇公共道路（lù）、绿地（dì）占地除（chú）外。
　　第四（sì）条（tiáo）　业（yè）主基（jī）于对（duì）住宅、经（jīng）营性用房等专有部分特定使用功（gōng）能（néng）的合理需（xū）要，无偿利用（yòng）屋（wū）顶以及（jí）与其专有部分（fèn）相对应的外墙面（miàn）等共有部（bù）分的，不应（yīng）认定为侵权。但（dàn）违反（fǎn）法（fǎ）律、法规、管理规约，损害他（tā）人合法（fǎ）权（quán）益的除外（wài）。
　　第五条　建设单位按照（zhào）配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租（zū）等方式处分给业（yè）主的（de），应（yīng）当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足（zú）业主的需要”的规定。
　　前款所称（chēng）配置比例是指规划（huá）确（què）定的建筑（zhù）区划内规划用（yòng）于停放汽（qì）车的车位、车库与房屋套数的比例。
　　第六（liù）条　建筑区划内在规（guī）划用于停（tíng）放汽车的车位之外（wài），占用（yòng）业主共有道路或者（zhě）其他场（chǎng）地增设的车（chē）位（wèi），应当认定为物权法第七十四条第三款所称（chēng）的车位。
　　第七条　改变共有部（bù）分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分（fèn）共有（yǒu）部分，以及业主大会依法决定或者管理（lǐ）规约依法确定应由业主（zhǔ）共同决（jué）定的事（shì）项，应当（dāng）认定为物权法第七十（shí）六条第一款（kuǎn）第（七（qī））项规定（dìng）的有关共有（yǒu）和共同管理权利的“其他（tā）重大事项”。
　　第（dì）八条　物权法第七十六条第二款和第八十条规定的（de）专有部分面积和（hé）建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
　　（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记（jì）载（zǎi）的（de）面积计算；尚（shàng）未进行物权（quán）登记的，暂按测绘机构的实测面积计（jì）算；尚（shàng）未进行（háng）实测的，暂按房（fáng）屋（wū）买卖合同（tóng）记载的面积计算；
　　（二）建筑物总面积，按照前项的（de）统计总和计算。
　　第九条　物（wù）权法第（dì）七十六条（tiáo）第二（èr）款规定的业主人（rén）数和总人（rén）数，可以（yǐ）按照下列方法认定：
　　（一）业（yè）主人数，按（àn）照专有部分的数量计算，一个专有部分（fèn）按一人（rén）计算。但建设单位尚（shàng）未出售（shòu）和虽已出售但尚未（wèi）交（jiāo）付的部分，以及同一买受人拥有一（yī）个以（yǐ）上专有部分的，按一人（rén）计算；
　　（二）总人数，按照（zhào）前项的统计总和计（jì）算。
　　第（dì）十条　业主将住宅改变为经营（yíng）性用房，未按照物权（quán）法第（dì）七十七条的规定经有利害关系的（de）业主（zhǔ）同意，有利害（hài）关系（xì）的业（yè）主请求排除妨（fáng）害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失（shī）的，人民法院应予支持。
　　将住（zhù）宅（zhái）改变为（wéi）经营性用房的业主以多数有利害关系的（de）业（yè）主同意（yì）其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
　　第十一条　业主将住宅改（gǎi）变为经营性用（yòng）房，本栋建筑物（wù）内的其他业主，应当认定为物（wù）权法（fǎ）第七十七条所称“有（yǒu）利害（hài）关系的业（yè）主（zhǔ）”。建筑（zhù）区（qū）划（huá）内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己（jǐ）有利害关（guān）系的，应证明（míng）其房屋价值（zhí）、生活质（zhì）量（liàng）受到或（huò）者可能受（shòu）到不利影响。
　　第十二条（tiáo）　业主以业主大会（huì）或者业主（zhǔ）委（wěi）员会作出的决定侵害其合法权益或者违（wéi）反了法律规（guī）定的程（chéng）序为由，依据物权法（fǎ）第七十八条第（dì）二款的规定请求人民法（fǎ）院撤销该决定的（de），应当在（zài）知道（dào）或者应当知道业主大会或者业主（zhǔ）委员会（huì）作出决定之日起一年内行使（shǐ）。
　　第十三条　业（yè）主请求（qiú）公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的（de），人民法院应予支（zhī）持（chí）：
　　（一）建（jiàn）筑物及其附属设施（shī）的维修资金的筹集（jí）、使用情况；
　　（二）管理规约、业主大会议（yì）事（shì）规则（zé），以及业主大会或者业主（zhǔ）委员会的决定（dìng）及会议记录；
　　（三）物业服务（wù）合同、共有部分的使用和收（shōu）益情况；
　　（四）建筑区划内规（guī）划用于停放汽（qì）车的车位（wèi）、车库的处分（fèn）情况；
　　（五）其他应当向业（yè）主（zhǔ）公开的（de）情况和（hé）资料。
　　第（dì）十四条　建设单位（wèi）或者其他行为（wéi）人擅自占用、处分业主共（gòng）有部分、改变其使（shǐ）用功（gōng）能（néng）或（huò）者进行经营性活（huó）动（dòng），权利人请求排（pái）除妨害、恢复原状、确（què）认处分行为无效或（huò）者赔偿（cháng）损失（shī）的，人民法院应予支持。
　　属于（yú）前款所称（chēng）擅（shàn）自（zì）进（jìn）行经（jīng）营性活动的情形，权利人（rén）请（qǐng）求（qiú）行为人将（jiāng）扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主（zhǔ）共同决定的其（qí）他用途的，人民法（fǎ）院应予支持（chí）。行为人对（duì）成本（běn）的支（zhī）出及其（qí）合理性（xìng）承担（dān）举证责任。
　　第十五条（tiáo）　业（yè）主或者其（qí）他行为人违反法律（lǜ）、法（fǎ）规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反（fǎn）业主大会、业主委员会依法作出的决定（dìng），实（shí）施下列行为的，可以认（rèn）定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人（rén）合法（fǎ）权益的行为”：
　　（一）损（sǔn）害房屋（wū）承重结（jié）构，损害或者违章（zhāng）使用电力、燃（rán）气、消防设施（shī），在建筑物内放置危险、放射（shè）性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物（wù）正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变（biàn）建筑物外墙面的（de）形状、颜色等损（sǔn）害（hài）建筑（zhù）物外观；
　　（三）违反规定（dìng）进行房（fáng）屋装饰（shì）装修；
　　（四）违章加建、改建，侵占、挖（wā）掘公共（gòng）通道、道路（lù）、场（chǎng）地或者其他共有部分。
　　第十六（liù）条　建筑物区分所有权纠纷涉及（jí）专有部分的承（chéng）租人、借用（yòng）人等物业（yè）使（shǐ）用（yòng）人的，参照本解释处理。
　　专有（yǒu）部分的承租人、借（jiè）用（yòng）人等物（wù）业（yè）使用人，根据法律、法规、管理规（guī）约（yuē）、业主大会或者业主（zhǔ）委员会依法作出的决定，以及其与（yǔ）业主的约定（dìng），享有相应权利，承担（dān）相应义务。
　　第十七（qī）条　本解释所称建设单位（wèi），包括（kuò）包销期满，按照包销合同（tóng）约定的（de）包销（xiāo）价格（gé）购买尚未（wèi）销售的物（wù）业后（hòu），以自己名义（yì）对外销（xiāo）售的（de）包销人。
　　第十八条　人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属（shǔ）争（zhēng）议的，应当（dāng）以（yǐ）法律、行政（zhèng）法规为依据。
　　第十九（jiǔ）条　本解释自2009年10月1日起施行。
　　因物权法施（shī）行（háng）后实施的行为（wéi）引（yǐn）起的（de）建（jiàn）筑物区分所有权纠纷案件，适用（yòng）本解释。
　　本解释施行前已（yǐ）经终审，本解释施行后当事人申请（qǐng）再审或者按照审判监督程序决定再审（shěn）的案（àn）件，不适用本解（jiě）释